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财政缺口超300亿!山东菏泽,一个别无选择的“勇士”

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  • 2019-05-22
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简介今日,关于山东菏泽“取消限售”的消息持续刷屏。  显然,官方没想到会引发市场如此大的关注,但开弓没有回头箭。  刚刚,据官方消息,菏泽市

    今日,关于山东菏泽“取消限售”的消息持续刷屏。  显然,官方没想到会引发市场如此大的关注,但开弓没有回头箭。  刚刚,据官方消息,菏泽市住房和城乡建设局回应确认取消部分限购:  “为了防止商品住房价格出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展,经过认真调查和评估,菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。”下载APP 阅读本文更深度报道  全国首例!取消房地产限售  12月18日下午,一则通知引爆房地产市场:  菏泽市住房和城乡建设局发文,取消实行了一年的住房“限售令”。  有专家表示,自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来,菏泽成为全国第一个取消限售政策的城市。  在上述通知中,菏泽市住建局明确提出取消新购住房限制转让措施。  该消息发布后,即刻引发了关于调控政策松绑的讨论。更被市场解读为2018年房地产调控松绑第一枪。  小景注意到,上述取消的措施正是2017年11月6日出台的限售政策:  “对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”  第一个忍不住的,为何是菏泽?  易居发布的最新一期《中国百城库存报告》显示,11月份三、四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后,首次出现同比正增长现象。这预示着,三、四线城市的去库存周期已开始从底部反弹。  值得一提的是,菏泽市被称为“中国拆迁第一大市”,棚改进程在2016年和2017年一路高歌猛进,棚改规模在全国设区市位列榜首。  土地成交方面,2017年开始,菏泽的宅地成交金额、成交面积均呈现爆发式增长。  据中原地产数据,2018年菏泽卖地高达444亿,全国排名33,同比上涨高达62%。  从数量上看,2018年出售土地491宗,高于2017年的334宗。规划面积4869.82元/平米,成交楼面均价达到912.52元/平米,都是最近四年中最高的。  疯狂卖地的背后,菏泽市公共财政收支缺口逐年增加。  据华创证券整理的数据,菏泽市公共财政支出在2008年首次突破100亿元,并在去年升破500亿元;相比之下,该市公共财政收入一直到2011年才达到百亿水平,这项数据在2017年仍未触及200亿元关口。  因此对土地财政收入严重依赖,使得菏泽对房地产业的发展,分外看重。  据中国指数研究院的数据显示,2018年上半年菏泽市土地成交金额177亿元,跻身全国300城市土地收入排行榜前30。其土地收入甚至一度超过合肥、南昌、南宁等省会城市。  与此同时,菏泽房价亦是一路攀升,从菏泽城区成交均价来看,从2015年房价开始呈现上行的趋势,2018年菏泽城区成交均价在6200元/平米左右。  同时,由于土地成交不断增长,未来菏泽的住宅供应也将大幅上升,库存承压明显。  易居研究院智库中心主任严跃进指出,菏泽此次出台限售政策,信号意义极强,可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。  房地产板块,已提前大涨  受菏泽取消限售政策刺激,房地产开发板块今日高开,领涨两市,山东本地上市房企:鲁商置业(600223,股吧)(600223)更是直线涨停。  除了鲁商置业,截至收盘,中迪投资、荣安地产(000517,股吧)、华业资本(600240,股吧)3只房地产个股亦强势涨停,另有19只个股涨幅涨幅超过1%。  值得一提的是,近期以来,房地产板块的表现更为亮眼。  Wind数据显示,自10月19日以来,截至今日收盘,房地产指数累计涨幅近15%,位列行业指数第二位,并大幅超过上证指数同期涨幅。  恒生中国内地地产指数,自10月19日以来累计涨幅更是超21%。  个股方面,地产行业龙头万科A(000002)、中国恒大(03333)、华夏幸福(600340,股吧)(600340)期间累计涨幅均超过20%。  分析认为,这主要是因为房地产行业的市盈率已接近历史底部,且房地产调控政策有放松预期。  数据显示,历史上,房地产行业市盈率最低水平大约在8.3倍左右,房地产最新市盈率约为9.1倍,已经接近历史底部区间,同时也低于沪指市盈率水平。  同时,房地产板块这波反弹,离不开市场对楼市调控的放松预期。  12月13日,2018年最后一次中央政治局会议召开,相比于10月底召开的会议,同样只字未提房地产领域,今年以来第二次不谈“房地产”。  而近期公布的经济数据显示,当前经济下行压力进一步加大。因此,为保障明年经济稳增长,不少分析认为,明年财政、房地产政策有望迎调整,财政政策将持续发力托底经济,地产调控或将迎来边际放松。  招商证券(600999,股吧)研报指出,政策向宽松的方向微调改善,这是毋庸置疑的。  国泰君安证券宏观团队表示,10月的政治局会议未提及房地产调控,其实就是为接下来房地产放松埋下了伏笔。  房地产放松,会不会扩散全国?  在菏泽之后,其他城市是否也会出现一定的地产政策调整呢?  在7月31日召开的政治局会议提出“遏制房价上涨”的表态后,房价上涨预期逐渐打破,舆论传播快速影响购房者心理预期,改善型需求和投资型需求在下半年观望情绪渐浓,并以较快速度退场。  华创证券分析师袁豪认为,此次菏泽取消限售政策,一定程度利好一、二手住房的成交,对于市场有一定情绪上的抚慰,但考虑到限售政策更偏向于供给端政策,因而预计对需求提振有限。  不过袁豪认为更值得关注的是,本次菏泽市打响“地方房地产放松第一枪”,意义大于其本身对于需求的提振。  回顾上一轮房地产调控放松的过程,也是从地方率先开始,进而迅速蔓延至全国范围内:  2014年4月25日,南宁市率先限购松绑,广西北部湾经济区内的北海、防城港等户籍居民家庭,可在南宁市购房;  紧接着,2014年的6月份,呼和浩特完全取消限购;  随即,济南、海口等41个城市陆续取消限购;  到2014年9月底,全国超过80%的限购城市松绑。  菏泽打响“地方放松第一枪”,全国地方城市会不会纷纷效仿,引发全国范围内的房地产调控放松?  撰文/制表:全小景本文首发于微信公众号:全景财经。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

    

    (责任编辑: HN666)

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